Jak získat hypotéku v roce 2023: Podmínky a srovnání hypoték

Pro většinu z nás je hypoteční úvěr jedinou možností, jak získat finance na nákup nebo rekonstrukci bytu či domu. Současná situace na hypotečním trhu je však pro sjednání nové hypotéky poměrně nepříznivá – úroky jsou na dlouholetých maximech. Pokud se přesto pro hypotéku rozhodnete, je potřeba pečlivě vybírat a porovnávat všechny možnosti. Následující článek shrnuje informace, které budete při výběru hypotéky potřebovat.

V závěru roku 2022 se úrok u nových hypoték pohybuje kolem 6 %, přičemž v květnu 2021 to bylo 2,5 %. U hypotéky na 3,5 miliónu se splatností 25 let to znamená měsíční splátku 23 tisíc korun, ještě v listopadu 2021 to bylo o 6 tisíc méně.

V průběhu roku 2022 proběhlo krátké období mírného poklesu průměrného úroku nových hypoték, konec roku ale opět zaznamenal jeho nárůst. Tato změna byla způsobena ukončením akčních slev hypoték. Banky neposkytují akční slevy v zimním období, protože v zimě je zájem o hypotéky nižší. Podle odborníků budou současné úrokové sazby platit i na začátku roku 2023.

Při rozhodování o typu hypotéky je nezbytné postupovat obezřetně a využívat nástroje, jako jsou hypoteční kalkulačka, srovnání hypoték i srovnání úvěrů ze stavebního spoření. Zajímavým nástrojem je i kalkulačka, pomocí které zjistíte, jak se bude splácení hypotéky vyvíjet při změnách úrokových sazeb.

Jedním ze základních parametrů, o které byste se při výběru hypotéky měli zajímat, je úroková sazba. Rovněž je potřeba zohlednit délku fixace, dobu splácení i další parametry.

Hypotéku můžete získat u některého z bankovních domů, další možností je vzít si hypotéku u nebankovní společnosti. Na nebankovní společnosti se většinou obracejí ti, které banky odmítly. U nebankovních společností jsou hypotéky obvykle dražší.

Hypotéka neboli hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Tato nemovitost se musí nacházet na území České republiky. K zajištění hypotéky se obvykle používá financovaná nemovitost, je ale možné ručit i jinou nemovitostí, která se nachází na území naší republiky.

Hypoteční úvěr se nejčastěji využívá k nákupu nemovitosti, k financování výstavby, rekonstrukce, přístavby nebo rozšíření rodinných domů. Hypotéku je také možné použít k finančnímu vyrovnání se spoluvlastníky nebo spoludědici.

Banky i nebankovní společnosti nabízejí i takzvané americké neboli neúčelové hypotéky. Ty je možné stejně jako běžný spotřebitelský úvěr použít na cokoliv. Neúčelové hypotéky jsou podobně jako klasické hypotéky zajištěné zástavním právem na nemovitost, proto umožňují půjčku většího množství peněz než spotřebitelský úvěr. Úroková sazba je obvykle vyšší než u klasických hypoték, ale nižší než u běžných bankovních úvěrů.

To, jak vysoký úvěr vám banka poskytne, záleží na hodnotě nemovitosti, kterou dáte jako zástavu. Jak již bylo uvedeno, zástavní nemovitost je většinou dům nebo byt, který budete stavět, kupovat nebo modernizovat, a jako zástava může sloužit i jiná nemovitost, která se nachází na území naší republiky. Hodnotu zastavované nemovitosti určí bankovní odhadce, tato cena je obvykle nižší než kupní cena.

Úroková sazba, na kterou si hypotéku sjednáte, není konečná. Jednou z možností je fixovat úrokovou sazbu na několik let. Po toto období se úroková sazba nemění, po uplynutí období fixace se sazba většinou změní. Klient také může hypotéku refinancovat – převést k jiné bance, která nabízí lepší podmínky. Druhou možností je plovoucí hypotéka, která se váže na úrokovou sazbu stanovenou Českou národní bankou.

Délkou splácení úvěru můžete ovlivnit výšku měsíčních splátek i to, kolik zaplatíte na úrocích. Kromě splácení úvěru musíte počítat i s poplatky za vyřízení hypotéky a za vedení účtu.

Před několika lety stačilo prokázat dostatečné příjmy a dosáhli jste i na 100% hypotéku. Od dubna 2022 je ale všechno jinak a pravidla jsou mnohem přísnější. Platí, že základní podmínky určuje svými pokyny Česká národní banka, každý poskytoval k nim pak přidává další, aby měl jistotu, že půjčené peníze zvládnete splácet. Obecně musíte splňovat těchto několik bodů:

• Věk: Minimální věková hranice je 18 let. Ta horní není zcela jasně daná, u České spořitelny máte šanci na získání hypotéky i v 72 letech! Zažádáte-li však o hypotéku v pozdějším věku (po šedesátce), počítejte s rychlým splácením kvůli kratší splatnosti hypotéky. Obecně mají největší šanci na získaní hypotéky lidé v aktivním věku.
• Pobyt v České republice: Pro české občany samozřejmost, pro cizince komplikace. Jste-li občanem jiného státu v rámci EU, bude vám stačit přechodný pobyt. Pocházíte-li ze země mimo EU, musíte si vyřídit trvalý pobyt. Vyjímku mají občané ze Slovenska.
• Příjem: Váš příjem musí být takový, abyste zvládli hypotéku splácet. Konkrétní číslo ale neexistuje, záleží na mnoha okolnostech, mezi které patří  například výše hypotéky, úroková sazba nebo doba splatnosti. Počítejte s tím, že bude nutné doložit, že měsíční splátka všech vašich úvěrů (tedy nejen hypotéky), nepřesáhne 50 % vašeho čistého měsíčního příjmu – platí pro osoby do 36 let. U starších lidí je to pak 45 %.
• Výše úvěru: Výše úvěru nesmí překročit  90 % z hodnoty nemovitosti, kterou dáváte bance do zástavy – opět platí pro osoby do 36 let. Pro žadatele nad 36 let je to 80 %.
• Bonita: Ještě než zažádáte o hypotéku, měli byste si u zkušeného hypotečního poradce ověřit, zda dokážete hypotéku bez problémů splácet. Uškodit vám mohou nevyužívané kreditní i debetní karty, kontokorent či jiné půjčky.
• Záznam v registru dlužníků: Pro získání hypotéky je také nutné doložit, že nemáte žádné větší záznamy v registrech dlužníků. Konkrétně se jedná o období až pěti let. Jste-li v exekuci nebo insolvenci, šance na hypotéku je nulová.

TIP: Plánujete-li nákup družstevního bytu, počítejte s tím, že banka tento byt nerespektuje jako zástavu. Musíte tak ručit jinou nemovitostí. Chcete-li hypotéku využít na koupi chaty či jiného rekreačního objektu, nezapomeňte, že tento objekt musí splňovat podmínky celoročního využívání.