Jak pronajmout byt? Nájemní smlouvu svěřte raději odborníkům

Investování do realit je často mimořádně výhodné – hodnota nemovitosti se v průběhu času zvyšuje a při pronájmu bytu majitel v rámci pronájmu dostává tzv. pasivní příjem. Pronájem bytu může být v několika případech produktivní volbou, nebo naopak velkým průšvihem. Zjistěte, jak začít s pronájmem svého bytu, abyste si udrželi odstup od nejčastějších nebezpečí spojených s pronájmem.

Získali jste byt po babičce, nebo jste získali nabídku na bydlení, které jednou budete moci předat svým dětem? V případě, že v bytě nebydlíte, pravděpodobně ho nenecháte ležet ladem a pronajmete ho. Jak výhodně pronajmout plochu a na jaká nebezpečí si dát pozor?

Jedním z největších nebezpečí jsou záludní obyvatelé, kteří neplatí nebo rádi poškozují výzdobu bytu a obytnou plochu. Pokud si plácnete s někým, kdo vám poté nezaplatí, čeká vás obrovský problém. Dostat tyto osoby z vašeho bytu není jednoduché a může trvat i několik měsíců, než je přimějete k vystěhování. Po celou tu dobu přicházíte o dávky a pravidelně ještě musíte platit komunální služby v případě, že nepotřebujete, aby vám odřízli byt. Pokud máte navíc založenou hypotéku, budou vám chybět prostředky na zaplacení splátek.

Jak se tomuto problému vyhnout?

Vyhýbejte se neplatičům všemi možnými prostředky a nedejte na první dojem – člověk, který se na vás usmívá, ještě není přítelem! Jak si můžete nájemníka nejlépe prověřit?

• Zkontrolujte záznam o splátkách žadatele v seznamu dlužníků.
• Vyžádejte si reference od předchozích majitelů. To znamená, že se zeptáte na zkušenosti od majitele bytu, kde potenciální obyvatelé již bydleli.
• Zeptejte se na jejich pracovní a sociální poměry.
• Kromě toho se podívejte na jejich profil na Facebooku nebo LinkedIn.
• Ve specializovaných skupinách na Facebooku, kde se inzeruje ubytování (například Ubytování v Praze, Ubytování v Brně atd...), zadejte do vyhledávání jejich jméno.
• V těchto skupinách se pravidelně objevuje něco, čemu se říká ulička hanby, kde zástupci obou stran (majitelé nebo obyvatelé) varují před problémovým obyvatelem nebo pronajímatelem.

Při pronájmu bytu se přiklánějte k dlouhodobým pronájmům místo krátkodobých pronájmů. Také se snažte udržet slušné, poctivé a bezproblémové nájemníky – protože ty není tak jednoduché najít. Řada majitelů se setkala s obyvateli, kteří z jejich bytů udělali kůlničku na dříví, neplatili nájem a způsobili škody za statisíce korun, které nelze u soudu vymáhat, protože nájemce má obrovský dluh. Poctivé nájemníky není tak jednoduché objevit, proto si jich važte. Zároveň může být každá změna obyvatele velkou investicí do času a peněz. Musíte vyklidit, opravit, vymalovat a znovu inzerovat a inkasovat.

Vždy podepište smlouvu na dobu určitou a v případě, že je vše v pořádku, ji soustavně prodlužujte. Je navíc standardní poskytnout dlouhodobým a váženým obyvatelům slevu na nájemném, abyste jim umožnili zůstat. Řada vlastníků nabízí slevu ve výši přibližně 3–5 % po roce bezproblémového pronájmu. V případě, že si pronajímáte kompletně vybavený byt, doporučujeme zůstat u levnějších kusů nábytku, které se nepoškrábou.

Jak pronajmout obytnou plochu a rozhodnout o pronájmu? To je často pravidelně velký problém. Především pečlivě počítejte a nájemné pouze neodhadujte. Prozkoumejte náklady v daném rozmezí a proveďte poctivou kalkulaci. Nadměrné náklady mohou zájemce odradit a budete muset vydržet několik měsíců, než objevíte někoho, kdo je ochoten vaši částku zaplatit. V tomto období nejen že budete na mizině, ale z bytu nebudete mít žádný užitek, a k tomu budete sami platit účty za služby.

Vysoké náklady vám nezajistí poctivé nájemníky! Ale stejně tak nesmíte náklady podhodnotit. Nelákejte potenciální obyvatele moc nízkým nájmem, který budete teprve poté navyšovat. To má svá pravidla a zákonná omezení. Nájemné se může navyšovat až do tržní výše v rámci oblasti, a to o dvacet procent za tři roky.

Jaké složky ovlivňují cenu bytu:

• Konkurence
• Vybavení bytu
• Poschodí
• Výtah
• Velikost obývací plochy
• Zahrada, balkon nebo sklep
• Parkovací místo, garáž

Průměrný měsíční nájem

Koronavirus a úpadek cestovního ruchu ovlivnily běžný měsíční nájem. V rámci hlavního města se meziročně snížil o téměř 22 %. Náklady měly pokračovat v poklesu, jenže válka a nečinnost vlády vše změnila. Nájemné se rapidně zvýšilo, stejně jako ceny za nové bydlení. Proto, pokud máte byty k pronájmu, myslete trochu.

Důležitou součástí výběru způsobu pronájmu svého bytu je vypracování smlouvy o nájmu. Nájemní smlouva je opravdu důležitým dokumentem, který chrání vás i nájemce. Proto sepsání nepodceňujte. Na internetu objevíte mnoho různých formátů, které však již nemusí být aktuální a jeden nepovedený kousek vám může způsobit obrovskou škodu. Nechte si nájemní smlouvu raději vypracovat zkušeným právním poradcem. Co musí nájemní smlouva obsahovat? Nájemní smlouva na byt musí mít písemnou formu a musí obsahovat:

•  Všechny údaje o vás a vašem nájemci, výši nájemného, jak a kdy je nájem splatný.
• Dobu, na kterou je byt pronajat.
• Informace o vratné kauci a o tom, co obyvatel může a nemůže v bytě provádět.
• Můžete zahrnout informace o formě oprav v celé obytné ploše a kdo je bude vyjednávat.
• Zda má obyvatel platit pojištění domácnosti.
• Zda obyvatel může sdílet plochu s dalšími osobami.
• Přidejte podpisy, datum a uveďte, kde byla dohoda podepsána.
• Ze zákona nemůžete nikomu zakázat chovat v bytě zvířata, přestože je to často běžná podmínka vlastníků.

V předávací smlouvě zaznamenáte aktuální stav předávaného majetku, aby v budoucnu nedošlo k žádným diskusím. Konvence zahrnuje soupis předávaného nábytku a pomůcek, seznam předávaných věcí a stav měřidel (vše i vyfoťte a fotky přiložte k protokolu). Určitě se jedná o mimořádně důležitý dokument, který může sloužit jako ověření vlastnictví a původního stavu uvedených věcí v případě sporů.